Con questo articolo vogliamo raccontare, sulla base della nostra esperienza maturata nel campo, quelli che noi riteniamo essere i passi fondamentali da compiere prima di acquistare una casa in campagna, per essere pienamente consapevoli di tutti gli aspetti che questo genere di operazione porta con sé e rimanere all’interno del budget che ci si è prefigurati.
Ecco dunque una sorta di mini guida che permetterà di orientarsi sulle cose più importanti, con uno specifico focus sulla situazione toscana, che è poi quella sulla quale operiamo quotidianamente. Si tratta di informazioni che nessuna agenzia immobiliare dà, perché di fatto non inficiano sulla vendibilità dell’immobile, ma che invece possono spostare in maniera sensibile il costo dell’operazione, o ampliare in maniera importante le tempistiche burocratiche.
1. Abitazione civile / Abitazione rurale
La campagna, si sa, era terra di contadini e coltivatori, che con le loro fatiche ci hanno consegnato lo splendido paesaggio che ammiriamo oggi. Le cose stanno cambiando, perché la campagna è sempre più abitata da persone che non la coltivano professionalmente: probabilmente se stai leggendo questo articolo fai parte di questo gruppo, che vuole semplicemente abitare in campagna, ma che fa tutt’altro lavoro che coltivare la terra. Ebbene, devi accertarti che la casa che stai per acquistare sia una abitazione civile e non più un’abitazione rurale: in pratica, devi essere certo che qualcuno abbia pagato degli oneri di deruralizzazione prima di te, o altrimenti essere pronto a pagarli tu stesso. Si tratta di una imposta comunale il cui importo è calcolato in euro/mq e che può facilmente determinare un costo notevole non programmato.
Come fare a scoprirlo?
Ti serve un tecnico competente che effettui un accesso agli atti in Comune dove, (qualora esistano pratiche) bisogna indagare su qualsiasi appiglio che possa giustificare il fatto che la casa sia civile. Se non troviamo niente, è altamente probabile che il Comune consideri l’abitazione “rurale”, e che quindi sia necessario pagare per la sua deruralizzazione (oneri specifici il cui costo in genere è indicato sul sito del Comune di riferimento). Inoltre, se la casa deve essere deruralizzata è bene fare una verifica ulteriore sullo strumento urbanistico del Comune, poiché spesso in Toscana le norme comunali obbligano a mantenere una porzione dell’immobile ad annesso rurale, per evitare di “urbanizzare” tutto il territorio rurale.
2. Deruralizzazione
Quindi superato questo ostacolo è finita qui? Non proprio.
Per legge regionale (LR 65/2014) dovrai procedere ad individuare un’area di pertinenza attorno al fabbricato nella quale devono essere inclusi tutti i servizi come le aree a parcheggio, il trattamento primario dei reflui, il giardino, etc…
Le motivazioni?
La legge vuole che una nuova casa “civile” (anche se in campagna) sia circondata da altrettanto terreno “civile” (e non più agricolo come in precedenza), destinato ai servizi obbligatori per legge per la residenza.
Dove si indica tutto questo? Naturalmente all’interno della vostra pratica di ristrutturazione, che per questa ragione assume la forma di una pratica piuttosto complessa: è assolutamente necessario affidarsi ad un tecnico competente (architetto, geometra, ingegnere) che sappia guidarti in questo mare magnum di burocrazia.
Inoltre, nel caso tu debba individuare la tua area di pertinenza, ti obbliga a stipulare un atto d’obbligo dal Notaio, che ha un suo costo ovviamente e che pertanto deve essere contabilizzato nelle spese generali da sostenere per l’intera operazione.
3. Conformità urbanistico edilizia
In Toscana, accertarsi di stare acquistando un immobile conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio è un passo fondamentale, pena il ritrovarsi nei guai successivamente, al momento della presentazione della pratica edilizia.
Questo perché, sempre per la LR 65/2014, non è possibile effettuare lavori edili su un immobile non conforme e pertanto non è possibile ristrutturare (prima di aver sanato le eventuali irregolarità).
Ma cosa significa che un immobile è conforme in termini urbanistico edilizi? Semplificando, che non ha abusi, ovvero che tutte le sue parti sono state realizzate conformemente ad una pratica edilizia depositata in Comune.
Facile, no? Non proprio.
Perché molte vecchie case toscane di campagna spesso non hanno alcuna pratica depositata in Comune e quindi è necessario effettuare un lavoro complesso che implica l’utilizzo di elementi probatori (foto aeree, vecchie foto d’epoca e documenti quali contratti di affitto etc…) per dimostrare che l’immobile è conforme.
Ma come faccio a sapere se l’immobile che voglio acquistare è conforme?
Generalmente, in Toscana, la parte venditrice incarica un tecnico che, sotto la propria responsabilità, redige una relazione tecnica di conformità nella quale individua (dopo accesso agli atti ed accertamenti vari) lo stato di conformità dell’immobile.
Pertanto basta chiedere la relazione tecnica al venditore. Attenzione però: la relazione va chiesta subito, ovvero prima di innamorarsi dell’immobile! Perchè se ci sono problemi di conformità, forse è bene lasciar perdere o comunque è importante fare un acquisto consapevole.
N.B. Nella nostra regione esistono zone (la provincia di Prato ad esempio) all’interno della quale la relazione tecnica di conformità è sovente chiesta per convenzione alla parte acquirente. Si, hai capito bene: io potenziale acquirente di un immobile, devo spendere dei soldi per incaricare un tecnico a mie spese per capire se l’immobile che tu mi stai vendendo è conforme.
Capita anche questo!
4. Allaccio ai servizi: energia elettrica, acqua potabile, gas metano
Altro capitolo fondamentale prima di acquistare una casa di campagna è la verifica preventiva dei servizi alla quale questa ha accesso: energia elettrica, acqua potabile, gas metano e la presenza o meno di un allaccio alla fogna comunale; di quest’ultima parleremo a parte in uno specifico paragrafo.
Dunque, questi aspetti sono importanti perché molte case di campagna in Toscana hanno allacci solo ad alcuni servizi e può capitare che ne siano completamente prive. Nel caso in cui manchi un allaccio è bene controllare la distanza da percorrere per realizzarlo, perché distanza significa denaro.
5. Attacco alla fogna / trattamento reflui secondario
Capitolo a parte è quello relativo al problema connesso con lo scarico dei reflui domestici: la rete delle fognature pubbliche spesso non si spingono nel territorio rurale e pertanto chi acquista una casa isolata spesso di trova a non avere un tubo fognario pubblico davanti a casa.
Questa condizione deficitaria può essere superata realizzando un impianto di trattamento secondario dei reflui che, allacciato al trattamento primario classico (fossa biologica e pozzetto degrassatore)permetta di essere in regola e smaltire correttamente i reflui privati.
I sistemi di trattamento secondario possono essere di varie tipologie e di fatto dipendono dalla tipologia di terreno sul quale si agisce: per questa ragione, è necessario assumere un geologo che ci guiderà nella scelta del sistema secondario più appropriato per la nostra casa. L’importante però è tenere bene a mente il fatto che, in caso di assenza di fognatura pubblica, le spese aumentano.
6. Vincoli
I vincoli possono essere di varia natura: paesaggistico generale, architettonico diretto, vincoli comunali specifici, vincolo idrogeologico.
Senza entrare nel dettaglio tecnico di ciascuno, la cosa da sapere è la seguente: la loro presenza può influire sulle idee di progetto, modificandole ed alcune volte impedendo lo sviluppo di determinate soluzioni, ed è quindi utile valutarne la presenza prima, per effettuare progetti e sogni consapevoli sulla futura abitazione.
La presenza di vincoli inoltre implica spese progettuali aggiuntive, perché spesso servono relazioni ed analisi specifiche per dimostrare che quanto vogliamo realizzare sia compatibile con i livelli di tutela previsti per il paesaggio e l’ambiente nel quale andiamo ad intervenire.
Chiaramente, in termini di lavori edili, dando per scontato che gli impianti dovranno essere rifatti tutti, il tema fondamentale è quello di capire con lo strutturista cosa c’è da fare di obbligatorio. Il consiglio è sempre quello di avere la certezza che i professionisti che lavorano al progetto (strutturista, impiantista, termotecnico) abbiano chiaro che devono individuare le opere obbligatorie e distinguerle dalle opzionali: spesso, prevedono più lavori del necessario e questo, negli interventi di questo tipo, può fare la differenza per la Committenza tra riuscire a coprire o meno le spese.
P.S. Ti diamo una notizia: noi facciamo tutto quanto scritto sopra per lavoro, l’abbiamo già fatto varie volte e possiamo guidarti in queste scelte.
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